房产加名，法律效应大揭秘！

房产加名有法律效力吗?

　　房产加名具有明确的法律效力，其本质是产权人通过法定程序将部分或全部产权转移至他人，使加名者成为房屋共有人。

　　根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。房产证作为房屋产权的法定凭证，加名行为需在不动产登记机构完成变更登记，方能产生物权变动的法律效力。

　　以夫妻间加名为例，为婚前房产加名，一般视为赠与行为。根据《民法典》第六百五十九条，赠与合同成立后，赠与人将房产产权转移至受赠人名下(即完成加名登记)，赠与即生效，赠与人不得随意撤销。

　　婚后购房加名，则可能属于夫妻共同财产的确认。根据《民法典》第一千零六十二条，婚姻关系存续期间购买的房产，无论登记在谁名下，均属夫妻共同财产，加名仅是对共有状态的明确。

　　加名后，加名者作为共有人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，同时需承担相应义务。在房屋处置(如出售、抵押)时，需经全体共有人同意。

　　此外，加名行为还可能影响债务承担。房产为夫妻共同财产，一方因个人债务被执行时，加名后的房产可能被纳入执行范围;为个人财产加名，则需区分赠与时间与债务形成时间，以判断是否属于共同债务。

　　加名时存在欺诈、胁迫等情形，或违反法律强制性规定，加名行为可能被撤销。加名行为涉及违法建筑或未缴纳土地出让金的房产，因基础物权不合法，加名登记可能被认定为无效。

房产协议具有法律效力吗?

　　房产协议的法律效力取决于其是否符合法律规定的生效要件。根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。

　　房产协议作为民事法律行为的一种，其效力认定需从主体、意思、内容、形式四方面综合判断。

　　1. 主体适格

　　协议双方需具备完全民事行为能力。一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其签订的房产协议需经法定代理人同意或追认，否则无效。

　　乏独立处分财产的能力”为由判决协议无效，成年人需返还已支付的房款。

　　2. 意思表示真实

　　协议双方需在自愿、平等的基础上签订协议，不存在欺诈、胁迫等情形。

　　一方以虚假信息(虚构房产产权)诱使另一方签订协议，受欺诈方可在知道撤销事由之日起一年内请求法院撤销协议。

　　3. 内容合法

　　协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。

　　协议约定“买卖未取得预售许可证的房产”，因违反《城市房地产管理法》第四十五条，该条款无效。

　　此外，协议涉及“以房抵债”但未办理产权变更登记，可能因“流质条款”无效而被认定无效。

　　4. 形式合规

　　房产协议一般需采用书面形式，以明确双方权利义务。

　　根据《民法典》第四百七十条，书面合同需包含房屋基本信息(地址、面积)、价格、付款方式、交付时间等关键条款。涉及房屋买卖，还需办理产权变更登记，否则房屋所有权不转移。